E-Katastar 2026: ciljana konvalidacija otvara put ka digitalnoj registraciji nepokretnosti

Šta se menja: e-Katastar i ciljana konvalidacija

Od 1. januara 2026. godine u primeni je Zakon o izmenama i dopunama Zakona o državnom premeru i katastru, objavljen u Službenom glasniku RS broj 91/2025. Za veliki broj privrednih subjekata koji godinama nisu mogli da upišu ili isprave prava na nepokretnostima zbog formalnih mana u staroj dokumentaciji, ova izmena predstavlja praktičnu priliku, a ne novu obavezu ili rok koji treba isprepratiti u strahu od kazne. Centralni institut nove regulative je takozvana ciljana konvalidacija: mehanizam koji omogućava upis prava svojine u katastar i onda kada stara dokumentacija ima nedostatke koji su ranije automatski blokirali registraciju, poput nedostajućeg pečata, nepotpunog broja katastarske parcele ili neformalnih izjava overenih na stari način. Umesto da takva dokumentacija ostane trajno neupotrebljiva, zakon otvara put da se ona iskoristi kao osnov za upis, uz proveru ispunjenosti uslova od strane nadležne službe.

Ko ima koristi: kompanije sa starom ili nepotpunom dokumentacijom

Najveću korist od ciljane konvalidacije imaju privredna društva koja poseduju nepokretnosti stečene pre više decenija, često nasleđene kroz statusne promene, pripajanja ili restrukturiranje iz socijalističkog perioda, a čija katastarska evidencija nikada nije u potpunosti usklađena sa stvarnim stanjem. To su tipično fabrički kompleksi, magacini, poslovni prostori ili zemljišne parcele za koje postoji dokumentacija u papirnoj formi, ali ta dokumentacija ne zadovoljava formalne kriterijume koje je katastar do sada zahtevao. U praksi to znači da je nepokretnost faktički u posedu i upotrebi kompanije godinama, možda i decenijama, ali katastarski list ne odražava to stanje, što otežava prodaju, hipoteku, statusne promene ili jednostavno pravnu sigurnost imovine. Ciljana konvalidacija sada omogućava da se ta neusklađenost konačno reši bez potrebe da se ceo postupak vodi kroz sudski spor.

Kako funkcioniše elektronska procedura

Podnošenje zahteva za registraciju od 1. januara 2026. godine odvija se elektronskim putem, preko aplikacije Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), ili preko profesionalnih posrednika kao što su advokati i geodetske firme. Papirni šalterski prijem zahteva ukinut je još 2020. godine, tako da elektronski kanal ostaje jedini put za pokretanje postupka. Za pojednostavljeni pregled starih dokumenata identifikacija se obavlja preko sistema eUprava, što znači da je za pokretanje zahteva dovoljan mobilni telefon i elektronski identitet (eID), bez obavezne prethodne posete advokatu ili notaru. Kada su ispunjeni uslovi za odlučivanje, zakonski rok za donošenje odluke iznosi 5 radnih dana. Na odluku katastra moguće je uložiti žalbu u roku od godinu dana, što ostavlja dovoljno vremena vlasnicima da provere ispravnost upisa i eventualno reaguju ukoliko smatraju da su podaci netačno uneti. Važno je naglasiti da za podnošenje zahteva za ciljanu konvalidaciju ne postoji rok, mogućnost je otvorena od 1. januara 2026. i ostaje trajno dostupna, za razliku od mnogih drugih rokova usklađivanja koji važe u Srbiji tokom 2026. godine.

Problem arhiva: stara dokumentacija, nedostajući planovi, neformalne izjave

Ono što ova reforma zapravo otkriva jeste koliko je stanje arhivske dokumentacije o nepokretnostima u mnogim kompanijama neuređeno. Ugovori o kupoprodaji ili razmeni iz sedamdesetih i osamdesetih godina prošlog veka, građevinske dozvole izdate po propisima koji više ne postoje, katastarsko-topografski planovi koji nisu digitalizovani, izjave svedoka ili prethodnih vlasnika koje nisu formalno overene, sve su to dokumenti koji su decenijama stajali u fasciklama, podrumima ili arhivskim magacinima, često bez jasnog popisa i bez znanja da li uopšte postoje u kompletu. Kada zakon otvori mogućnost da se baš ti dokumenti iskoriste kao osnov za upis, prvi problem sa kojim se kompanija suočava nije pravni, nego praktičan: da li je dokumentacija uopšte pronađena, da li je čitljiva, da li nedostaje neka stranica ili prilog bez kojeg zahtev neće biti prihvaćen. Loše arhivirana dokumentacija ne blokira samo registraciju u katastru, ona usporava i svaku drugu pravnu ili poslovnu radnju vezanu za nepokretnost.

Šta preduzeća treba da urade sada

Za kompanije koje poseduju nepokretnosti bez potpuno usklađenih katastarskih podataka, prvi korak je popis postojeće dokumentacije: ugovori, dozvole, planovi, rešenja, izjave i sva ostala pisana građa koja se odnosi na konkretnu parcelu ili objekat. Nakon toga sledi procena koja dokumenta ispunjavaju uslove za ciljanu konvalidaciju, a koja imaju nedostatke koje treba dodatno razjasniti pre podnošenja zahteva. Budući da se postupak vodi elektronski preko RGZ aplikacije ili posrednika, dokumentaciju je potrebno pripremiti u digitalnom, čitljivom obliku, što je često najveći praktični izazov kada je reč o papirima starim nekoliko decenija. S obzirom da za podnošenje zahteva ne postoji rok, kompanije imaju vremena da ovaj proces sprovedu pažljivo, ali odlaganje samo produžava period pravne neizvesnosti oko imovine koja se već koristi u poslovanju. Konsultacija sa geodetskom firmom ili advokatom koji poznaje proceduru ciljane konvalidacije može ubrzati pripremu zahteva i smanjiti rizik od odbijanja zbog nepotpune dokumentacije.