ЗКИР 2026: краят на куриерската ера в имотния регистър и новите правила за достъп

Краят на епохата, в която гражданите бяха куриери на документи

Десетилетия наред обичайната практика при сделка с имот, ипотечен кредит или строително разрешение изискваше гражданинът или фирмата да обикалят институции, за да съберат хартиени удостоверения, скици и преписи, а после лично да ги занесат на следващата гара по веригата: нотариус, банка, община, съд. На практика заявителят изпълняваше ролята на куриер между системи, които не си говорят една с друга. Именно тази роля е основната мишена на последните изменения в Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР).

Промените са обнародвани в Държавен вестник бр. 95 от 7 ноември 2025 г. и влизат в сила на 9 февруари 2026 г. Философията зад тях е ясна: институциите трябва да обменят данни помежду си по служебен път чрез оперативна съвместимост, вместо да разчитат на гражданина да пренася информацията физически. С други думи, ако Агенцията по вписванията разполага с даден документ, той не би следвало да се изисква повторно от заявителя на хартия пред друга администрация. Това е промяна в модела на административно обслужване, а не само техническо обновление на един регистър.

Срокът 30 юни 2026 г. за дигитализация на архива на Агенцията по вписванията

За да заработи обменът на данни на практика, самите архиви трябва първо да съществуват в дигитален вид. Затова изменението на ЗКИР поставя конкретен и обвързващ срок: до 30 юни 2026 г. Агенцията по вписванията е длъжна да дигитализира съществуващия хартиен архив в службите по вписванията в цялата страна. Става дума за десетилетия натрупани нотариални актове, вписвания, отбелязвания и заличавания, които до момента се издирват и препечатват ръчно при всяко искане за справка.

Практическото значение на този срок е, че след средата на 2026 г. очакването е справките по партиди на имоти да се извличат много по-бързо и без физическо издирване на папка в архивно помещение. За компании, които редовно проверяват тежести, ипотеки и предходни вписвания преди сделка, това означава по-кратки срокове за комплексна проверка (due diligence) и по-малка зависимост от работното време и натовареността на конкретна служба по вписванията.

Нови ограничения от 15 януари 2026 г. за достъп до незаверени преписи

Успоредно с дигитализацията идва и мярка в обратна посока: стесняване на кръга лица, които могат да получават незаверени копия и извлечения от нотариални актове и други документи за собственост. Съгласно нови правила на Министерския съвет, в сила от 15 януари 2026 г., незаверени преписи ще могат да заявяват само: страните по акта, техните правоприемници или праводатели, изрично упълномощени представители, както и по служебен ред нотариуси и нотариални помощници, адвокати и младши адвокати, юрисконсулти, частни съдебни изпълнители и служителите в техните кантори.

Извън този списък достъпът до подобни документи без официална заверка и правно основание отпада. Логиката е разбираема: с по-лесен дигитален достъп нараства и рискът от злоупотреба с лични и имуществени данни, затова законодателят компенсира с по-строга проверка на самоличността и правния интерес на заявителя. Успоредно с това се предвижда закриване на част от изнесените работни места за кадастрални услуги в районни и съдебни администрации, тъй като услугите постепенно се преместват изцяло онлайн.

Какво означава това за бизнеса: имоти, строителство, банки и адвокатски кантори

За секторите, които масово работят с имотни данни, реформата носи два едновременни ефекта. От една страна, по-бърз достъп до дигитализирани справки съкращава времето за проверка на имот преди покупка, отпускане на кредит или започване на строителство. От друга страна, по-строгите правила за издаване на незаверени преписи означават, че вече не всеки служител в дадена фирма може просто да отиде и да поиска препис от нотариален акт на трето лице по устно съгласие или обичайна практика.

За брокери и предприемачи това означава, че при подготовка на сделка трябва предварително да е ясно кой в екипа е овластен да заявява документи и с какво пълномощно. За банките, които редовно проверяват обезпечения по ипотечни кредити, разчитането на юрисконсулт или упълномощен служител вместо на произволен сътрудник вече не е просто добра практика, а условие, за да мине заявката изобщо. За строителни компании, работещи с множество съсобственици и предходни актове, ясната документална верига на пълномощията става предпоставка за непрекъснатост на процеса. За адвокатските кантори реформата на практика потвърждава ролята им като естествен канал за достъп до тези документи, но и повишава отговорността им да пазят следа кой служител какво е заявил и на какво основание.

Практически стъпки, които бизнесът трябва да предприеме сега

Преди влизането в сила на новите правила на 9 февруари 2026 г. и на ограниченията от 15 януари 2026 г., компаниите в сферата на имотите, строителството, банковото кредитиране и правните услуги имат основание да прегледат вътрешната си организация. На първо място е добре да се изясни и документира вътрешната верига на овластяване: кой служител има право да заявява преписи и справки, с какво изрично пълномощно и в чие име действа при контакт със службите по вписванията.

На второ място си струва да се направи преглед на пълномощните, които фирмата издава на адвокати, юрисконсулти и служители, за да съответстват на новия кръг лица, изброен в правилата от 15 януари 2026 г. Там, където досегашната практика е разчитала на неформален достъп до документи, вече е нужно официално основание. На трето място, тъй като архивът на Агенцията по вписванията предстои да бъде дигитализиран до 30 юни 2026 г., организациите могат да планират работните си процеси около очакваното ускоряване на справките, вместо да продължават да заделят излишно време за физическо издирване на документи в отделни служби.