Регистърът от 20 февруари 2026: какво се промени
Изменението на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), което въведе фигурата на професионален управител и публичен регистър към Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ), влезе в сила на 20 февруари 2026 г. След тази дата всеки, който управлява етажна собственост срещу възнаграждение, независимо дали като физическо лице, ЕТ, ЕООД или ООД, трябва да бъде вписан в МРРБ регистъра, да поддържа задължителна професионална застраховка и да съхранява в подходяща форма пълен набор от документи за всеки управляван обект.
Това засяга около 2 300 000 апартамента в страната, които са в режим на етажна собственост, и създава нов сегмент задължени лица, които до момента работеха практически без регулаторен надзор. Малките фирми за домоуправление, които до края на 2025 г. работеха с тетрадка и Excel, сега трябва да изградят документен ред със същата строгост като счетоводна или адвокатска кантора.
Кой попада в обхвата и какво се регистрира в МРРБ
Задължението за регистрация е лично за всеки професионален управител и не се прехвърля върху фирмата. Това означава, че ако управителят на ЕООД управлява лично 30 етажни собствености, регистрацията се отнася за него, не за дружеството. Регистърът съдържа име, ЕГН (с маска при публикуване), адрес, образователен ценз, документ за обучение по ЗУЕС, валидна застраховка професионална отговорност и списък на управляваните обекти.
Регистрацията е валидна за 5 години и подлежи на подновяване. Застраховката се обновява ежегодно и доказателство за нея трябва да се качи в МРРБ системата в срок до 15 дни от подновяване. Просрочка води до автоматично замразяване на регистрацията до представяне на доказателство.
Какво точно трябва да архивира професионалният управител
Член 11 от ЗУЕС, във връзка с измененията от 2024 г. и подзаконовия правилник за прилагане, изисква поддържане на следния документен набор за всеки управляван обект:
- Протоколи на Общи събрания, включително покани, списък на присъствалите, точки от дневен ред и приети решения
- Декларации на собствениците с актуалните им адреси и контактни данни (изискване по чл. 6, ал. 5 ЗУЕС)
- Книга за приходите и разходите на фонд "Ремонт и обновяване"
- Договори с доставчици (асансьорна поддръжка, охрана, почистване, ВиК ремонти)
- Фактури и платежни документи за разходи от фонда
- Решения за вземане на кредити по чл. 50 ЗУЕС и тяхното изпълнение
- Документи за съответствие при противопожарна безопасност и асансьорни инспекции
- Кореспонденция с общината относно административни нарушения и наказателни постановления
Минималният срок за съхранение на протоколите от Общи събрания е 5 години от датата на провеждане. Решения за разходи над 67% мнозинство, които касаят основен ремонт, се пазят за целия експлоатационен живот на ремонтираното съоръжение, което за асансьор например е 25 години.
Решенията с 67% мнозинство и защо протоколът става правен документ
ЗУЕС изисква квалифицирано мнозинство от 67% от идеалните части за решения за основен ремонт, реконструкция и теглене на кредит. В случай на спор, обикновено инициран от собственик, който отказва да плаща своя дял, единственото доказателство пред районния съд е протоколът от Общото събрание. Ако протоколът е написан на лист хартия, подписан от трима души и държан в шкафа на управителя, защитата е минимална. Управителят може да представи документа, но автентичността му може да се оспори, особено ако подписите не са нотариално заверени.
В рамките на новата регулация, добрата практика е сканиране на оригиналния подписан протокол в системата за архивиране в деня след събранието, генериране на хеш и времеви печат, и съхранение на цифровото копие като архив. Това дава на управителя възможност да представи в съда както оригинала, така и доказателство, че копието не е било подменяно.
Глоби и загуба на регистрацията
Член 56 ЗУЕС, в редакцията след измененията от 2024 г., предвижда следния санкционен режим:
- Управление без регистрация в МРРБ: глоба до 5 000 EUR за физически лица и до 10 000 EUR за юридически лица
- Непредставяне на застраховка в 15-дневен срок: глоба до 1 500 EUR
- Несъхранение на изискуем документ при поискване от собственик или община: глоба до 2 000 EUR
- Повторно нарушение в рамките на 12 месеца: автоматично отписване от регистъра за срок от 6 месеца
Загубата на регистрацията е по-сериозна санкция от глобата. Тя означава, че управителят не може законно да работи 6 месеца и трябва да изпълни нов цикъл обучение преди повторно вписване. На практика, една година липсваща регистрация унищожава портфолиото на малка фирма за домоуправление.
Какво виждаме при добре подготвените управители
Фирми за домоуправление, които през 2025 г. подготвиха инфраструктура преди влизането в сила на регистъра, споделят три повтарящи се избора. Първо, отделят оперативната счетоводна система (за фактуриране и плащания) от архивната система (за съхранение на протоколи, договори и доказателства за решения). Второ, поддържат единна структура на папките по обект, така че при инспекция може за 10 минути да се извади целият комплект документи за конкретна етажна собственост. Трето, обвързват ежемесечно отчитане към собствениците с автоматично архивиране, така че Общото събрание винаги има достъп до актуалното състояние на фонд "Ремонт".
Регулаторният преход за етажна собственост е сравним с прехода към счетоводно отчитане преди 20 години: професията се формализира, документната дисциплина става задължителна, а архивът престава да бъде въпрос на ред в гардероба.
